象山县人民政府关于象山县城西区块改建项目
房屋征收决定的公告
因旧城区改建公共利益的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定，象山县人民政府依法作出象山县城西区块改建项目房屋征收决定（象政房征决〔2018〕第8号），现将有关事项公告如下：
一、征收范围：东至城西路，南至红庙山安置小区（不含），西至环城西路，北至供电局地块（不含），以及城西路14号、城西路22号等，具体以规划红线图为准。征收总建筑面积约45841平方米，总户数约140户。
二、上述房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
三、房屋征收部门为象山县房屋征收办公室,征收实施单位为象山县丹西街道办事处。
四、本项目签约期限为40日，搬迁期限为90日，具体起止日期由房屋征收部门另行公告。
五、本公告期限为三日，象山县城西区块改建项目房屋征收决定自公告期限届满之日起生效。
被征收人对房屋征收决定不服的，可自征收决定生效之日起六十日内向宁波市人民政府申请行政复议，也可自征收决定生效之日起六个月内向宁波市中级人民法院提起行政诉讼。
特此公告
附件：象山县城西区块改建项目国有土地上房屋征收补偿方案
象山县人民政府
2018年4月11日
附件
象山县城西区块改建项目国有土地上房屋
征收补偿方案
一、征收目的
为了改善旧城区人居环境，提高居民生活质量，推进城市建设，提升城市功能和整体形象，需对象山县城西区块改建项目征收范围内的房屋实施征收，符合旧城区改建公共利益的需要。
二、征收范围
本项目征收范围东至城西路，南至红庙山安置小区（不含），西至环城西路，北至供电局地块（不含），以及城西路14号、城西路22号等，具体以规划红线图为准。
三、基本概况
象山县城西区块改建项目征收总建筑面积约45841平方米，其中住宅约7845平方米，非住宅约37996平方米；涉及总户数约140户，其中住宅约130户，非住宅约10户。
四、补偿依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人民代表大会常务委员会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（宁波市人民政府令第219号）及《象山县房屋征收拆迁补偿、补助、奖励规定》（象政办发〔2015〕103号）等有关规定。
五、房屋面积和用途的确定
（一）被征收房屋建筑面积的确定
被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定;其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。
征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。
（二）被征收房屋用途的确定
被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定;房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。
《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途，并按改变后的用途延续使用的房屋，按改变后的用途认定。其中改变为商业用途的，应当取得合法有效的营业执照等证明材料。
1990年4月1日以后，未经城乡规划、国土资源行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，按原房屋用途认定。
（三）未经登记建筑
未经登记建筑按照《象山县房屋征迁未经登记建筑补偿补助方案》予以处理。
六、住宅补偿方案
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，但只能选择其中一种补偿安置方式。
（一）住宅货币补偿方案
1.补偿
（1）房屋价值的补偿。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物补偿，由同一家房地产评估机构评估确定。
本项目预评估时点为2018年1月，按照市场比较法评估，预测本项目中砖混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），使用年限为20年，内部无装修，住宅房屋预评估比准价格为8000元/平方米。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
（2）一次性补偿搬迁费。按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。
2.补助
（1）货币补偿补助。按被征收房屋评估价值的15%给予补助。
（2）临时过渡费补助。按被征收房屋建筑面积每月每平方米21元给予6个月的临时过渡费补助，其中每月不足1150元的，按1150元补助。
（二）住宅产权调换补偿方案
1.产权调换房屋房源及预评估比准价格
（1）产权调换房屋房源。产权调换房屋房源坐落在供电局地块及城西区块被征收范围内（安置小区名称待定），钢混二等结构，套型以约100平方米、120平方米、135平方米为主，共计约600套。产权调换房屋建筑面积在房屋竣工验收后以房屋所有权证记载的面积为准，产权调换房屋选房办法（包括产权调换房屋房源具体幢号室号、套型、套数、面积等）由实施单位另行通知。
上述产权调换房屋用于象山桥路区块一、象山桥路区块二、象山桥路区块三、粮站区块一、粮站区块二、城西区块共同安置，如房源不足，另行调配，具体调配方案另行公布。
（2）产权调换房屋预评估比准价格。产权调换房屋预评估时点为2018年1月，按照市场比较法评估，预测项目钢混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），内部无装修，坐落在供电局地块及城西区块被征收范围内（安置小区名称待定）的产权调换房屋预评估比准价格为8100元/平方米，本项目产权调换房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
2.产权调换面积及差价结算
（1）产权调换住宅房屋建筑面积确定。按被征收住宅房屋补偿价值（包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和）与产权调换房屋评估比准价格换算，根据换算结果再增加第（2）项、第（3）项建筑面积后，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。
单独用地住宅房屋的被征收人也可选择按合法土地面积1.5容积率换算产权调换住宅房屋的建筑面积，再增加第（2）项、第（3）项建筑面积后，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。按合法土地面积1.5容积率换算产权调换住宅房屋的建筑面积超过按被征收房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价换算的建筑面积部分，按优惠价结算。
产权调换住宅房屋按评估价值与被征收房屋补偿价值结算差价。产权调换住宅房屋交付时，被征收人须结清差价。
（2）住宅房屋产权调换面积补助。被征收人选择产权调换方式的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算面积的15%给予产权调换面积补助,最低不低于15平方米，该部分面积按优惠价进行结算。
（3）住宅房屋产权调换公摊面积补助。产权调换住宅房屋为高层，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米，此面积补助不支付房款。被征收人选择二套及以上产权调换房屋的，只享有一套公摊面积补助。
（4）上靠部分面积结算。住宅房屋被征收人，对其产权调换住宅房屋向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，在15平方米以内的以优惠价结算。
3.一次性补偿搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。
4.临时安置方式、过渡期限和临时安置费
对自行安排过渡用房的住宅房屋被征收人，房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费补偿。临时安置费按被征收房屋建筑面积每月每平方米21元的标准计发，每户每月不足1150元的按1150元计发。过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月,超过过渡期限未交付产权调换住宅房屋的，自逾期之月起按照最新标准的二倍支付临时安置补偿费。
七、非住宅补偿方案
非住宅房屋被征收人补偿安置以货币补偿为主，如被征收人确实需要调产安置的，征收部门将提供符合规定的房屋供被征收人调产安置，但被征收人应按规定结算差价。
（一）非住宅货币补偿方案
1.补偿
（1）被征收房屋价值补偿
被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估技术规程评估确定。
本项目预评估时点为2018年1月，商业用房按照市场比较法评估，预测本项目中钢混二等结构，层次为地面第一层，层高3.6米，使用年限为20年，内部无装修，土地性质为商业国有出让，商业用房预评估比准价格为19000元/平方米；办公用房按照市场比较法评估，预测本项目中钢混二等结构，层高3.3米，使用年限为20年，内部无装修，土地性质为办公国有出让，预评估比准价格为7050元/平方米；工业、仓储用房被征收非住宅房屋价值，由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。本项目被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。
本项目非住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
（2）一次性搬迁和临时安置费
商业、办公用房按被征收房屋评估价值的1%补偿。
工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的3%补偿。征收被征收人自用的工业用房，被征收人认为其搬迁和临时安置损失超过上述补偿费用的，应当及时向房屋征收部门提供相关证明文件，由具有相应资质的评估机构评估确定搬迁和临时安置费。
（3）停产停业损失补偿费
商业用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。
办公、工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。其中，城区办公用房的标准容积率为2.0，工业、仓储用房的标准容积率为1.0。
被征收人或者生产经营者认为其停产停业损失超过上述规定计算的补偿费用的，应当及时向房屋征收部门提供房屋征收前三年的效益、纳税证明、停产停业期限等相关证明文件，由具有相应资质的评估机构根据前三年平均效益、停产停业期限等因素评估停产停业损失补偿费。
（4）重大设施搬迁损失费
重大设施搬迁损失补偿费是指用于补偿被征收房屋电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施搬迁后无法恢复使用造成的损失。
重大设施搬迁损失费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。
2.货币补偿补助
商业用房被征收房屋评估价值200万元以下部分为20%，200万元以上500万元以下部分为10%，500万元以上的部分为5%。
办公、工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的20%给予补助。
（二）非住宅产权调换方案
1.商业用房产权调换房屋房源和预评估比准价格
商业用房产权调换房屋房源坐落在供电局地块及城西区块被征收范围内（安置小区名称待定）街面房，预评估时点为2018年1月，按照市场比较法评估，预测钢混二等结构，层次为地面第一层，层高3.6米，内部无装修，土地性质为商业国有出让，商业用房产权调换房屋预评估比准价格为20000元/平方米。
本项目产权调换房屋评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
2.工业用房产权调换房屋房源
工业用房产权调换房屋房源为象山县经济开发区(期房)，建筑面积约40000平方米。
工业用房产权调换房屋价值，由依法选定的评估机构按照规定的评估办法评估确定。
3.（商业、工业）产权调换差价结算
征收部门提供符合规定的非住宅房屋（商业、工业）供被征收人调产安置，被征收人应按被征收房屋及安置用房的评估价值结算差价。
4.办公用房产权调换房屋房源及差价结算
机关团体企业单位所有的零星的办公用房及个人所有的办公用房，提供坐落在供电局地块及城西区块被征收范围内（安置小区名称待定）的住宅用房作为安置用房。
被征收人应按被征收房屋及安置用房的评估价值结算差价，具体结算方法在选房办法中明确。
5.一次性搬迁和临时安置费
商业、办公用房按被征收房屋评估价值的1%补偿。如过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的1‰增加补偿。
工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的3%补偿。如过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的3‰增加补偿。征收被征收人自用的工业用房，被征收人认为其搬迁和临时安置损失超过上述规定计算的补偿费用的，应当及时向房屋征收部门提供相关证明文件，由具有相应资质的评估机构评估确定搬迁和临时安置费。
6.停产停业损失补偿费
商业用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。
办公、工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%补偿，或者按被征收房屋建筑面积或按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。其中，城区办公用房的标准容积率为2.0，工业、仓储用房的标准容积率为1.0。
被征收人或者生产经营者认为其停产停业损失超过上述规定计算的补偿费用的，应当及时向房屋征收部门提供房屋征收前三年的效益、纳税证明、停产停业期限等相关证明文件，由具有相应资质的评估机构根据前三年平均效益、停产停业期限等因素评估停产停业补偿费。
7.重大设施搬迁损失费
重大设施搬迁损失补偿费是指用于补偿被征收房屋电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施搬迁后无法恢复使用造成的损失。
重大设施搬迁损失费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。
八、奖励办法
被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，住宅房屋按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励，每户低于3万元的，按3万元奖励；非住宅房屋按被征收房屋评估价值的5%给予签约搬迁奖励。
九、其他相关事项
（一）补偿协议生效的签约比例
在规定的签约期限内达到90%签约比例的，补偿协议生效。否则，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。
（二）低收入住房困难补偿、住房困难补助
属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于五十四平方米最低补偿建筑面积标准的，不足五十四平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人他处另有房屋的除外。
对不符合低收入住房困难家庭的被征收人，其被征收住宅房屋建筑面积低于每户五十四平方米的，不足五十四平方米部分按被征收房屋评估比准价的百分之五十给予住房困难补助，但被征收人他处另有房屋的除外。
被征收人申请低收入住房困难补偿或者住房困难补助的，按照《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》（甬政办发〔2015〕107号）办理。
（三）未取得全部产权的住宅房屋被征收人
未取得全部产权的住宅房屋被征收人，选择货币补偿的，其房屋价值补偿资金按被征收房屋产权原持有的比例给予补偿;选择房屋产权调换的，其产权调换房屋的产权份额按被征收房屋产权原持有的比例确定。
（四）两证注销及其他相关销户事项
被征收人在签订补偿协议时，将房屋所有权证、土地使用权证交于房屋征收部门，由房屋征收部门代为申请房屋所有权、土地使用权注销登记。
被征收人在被征收房屋交付验收前，必须自行结清水、电、电话、有线电视、数字电视等相关费用。
（五）被征收房屋旧料
征收部门按照规定对被征收人予以补偿安置后，被征收房屋的旧料归征收部门所有。
（六）集体土地上房屋
征收范围内集体土地上房屋参照本方案的标准补偿安置，但必须按规定扣除出让金。
（七）本方案产权调换差价结算中的优惠价
坐落在供电局地块及城西区块被征收范围内（安置小区名称待定）的产权调换房屋优惠价为4050元/平方米。
（八）未尽事宜
本方案未明确的政策，按照本方案第四条中政策的有关规定执行。
十、房屋征收部门
房屋征收实施单位：象山县丹西街道办事处
房屋征收部门：象山县房屋征收办公室
十一、签约期限和搬迁期限
本项目签约期限为40日，搬迁期限为90日，具体起止日期由房屋征收部门另行公告。